Woningcorporaties

Woningcorporaties moeten zich aanpassen aan een veranderende omgeving; politieke beslissingen, maatschappelijke opvattingen, regelgeving vanuit Europa, de financiële crisis, enzovoort. U moet voortdurend uw maatschappelijke en ondernemende ambities toetsen en bijstellen. Als woningcorporatie streeft u naar een balans tussen de exploitatiekosten en -opbrengsten. Daarnaast wilt u dat uw huurders fatsoenlijk, betaalbaar en persoonlijk (ruimte voor eigen keuzes) kunnen wonen in uw woningen.

Wordt de huurder gelukkig van onderhoud?

Corporaties proberen het technisch beheer te sturen op basis van financiële doelstellingen. Dit gebeurt vanuit de wens om grip te krijgen op de onderhoudskosten en de technische medewerkers in toom te houden. Een hoger direct (financieel) rendement betekent vaak het “optimaliseren” van de huurinkomsten en het verlagen van de onderhoudskosten. Op het directe rendement is dus heel goed te sturen! Maar wordt de huurder hier gelukkig van? Gaat een goede kostenefficiency niet ten koste van de sociale prestaties van de corporatie?

Waarom doen corporaties aan onderhoud?

“Waarom worden onderhoudsactiviteiten en verbeteringen eigenlijk uitgevoerd? Wat is het nut van al deze werkzaamheden en voldoet het resultaat aan de gestelde doelen?” Techneuten beantwoorden deze vragen volstrekt anders dan de beleidsmakers en verhuurmedewerkers binnen de corporatie. In 1954 zei Peter Drucker al “Het doel van een onderneming is het creëren en behouden van tevreden klanten. In de creatie van waarde voor je klanten, beter dan de concurrent, ligt je bestaansrecht als ondernemer”. Dit geldt evenzo voor woningcorporaties en voor de technische afdelingen. Activiteiten (dus ook in het onderhoud) die worden uitgevoerd moeten (naast de financiële kant) worden bezien in het licht van het in ieder geval toevoegen van waarde voor de huurders.

Gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde

Het wordt dus hoog tijd om het technisch beheer eindelijk ook eens te gaan bekijken vanuit de door huurders verlangde prestaties. Dat wil niet zeggen dat we alles moeten doen wat de klant vraagt. Het gaat er om dat we vooraf nadenken over de “waarde” die de huurder vraagt op het gebied van het gebruik van de woning, de beleving van de woning en de woonomgeving en de toekomstwaarde van de woning en de woonomgeving. De waarde die de huurder vraagt ligt verborgen in de eisen die hij stelt aan wonen, werken, voorzieningen, bereikbaarheid, veiligheid, ruimtelijke kwaliteit, herkenbaarheid, leefbaarheid en esthetica. De toekomstwaarde is de mate waaraan in de toekomst kan worden voldaan aan de gebruiks- en belevingswaarde. Dit aspect heeft vooral te maken met de flexibiliteit van de woningplattegronden en het voorzieningenniveau.

Kansen en bedreigingen!

Technisch beheer zal nog steeds moeten worden opgezet vanuit een goed beeld van de huidige bouwtechnische, woontechnische en energetische staat van de woningen en de kwaliteit van de woonomgeving. Maar de daadwerkelijk uit te voeren werkzaamheden moeten worden afgewogen op basis van de bijdrage aan de waardecreatie voor de huurders en de financiële positie van de corporatie.

Het uitgangspunt van de adviseurs van Helix is dat onderhoud aan gebouwdelen of woningen niet wordt uitgevoerd omdat het bouwdeel in een slechte technische staat is, maar omdat iemand hier last van heeft, de risico’s (gevolgen) niet acceptabel vindt of omdat het vanuit verhuurbaarheid, woonwensen en dergelijke noodzakelijk is. Onderhoud is een keuze en niet iets wat je overkomt. Niet de techneut bepaalt dus het onderhoud op basis van de technische staat, maar indirect de huurder op basis van de eisen die hij nu en in de toekomst stelt.

Grip op onderhoudskosten

Helix helpt u grip te krijgen op de onderhoudskosten en de organisatie van het onderhoud. Wij bieden u de informatie, instrumenten en ondersteuning die het mogelijk maken om de integrale kosten van het onderhoud te verlagen, de organisatie van het onderhoud te vereenvoudigen en evenwicht te brengen in de kwaliteit, kosten en risico’s van uw vastgoed. Helix ondersteunt door: