Nieuws

Interview: Veilig wonen bij Woonstede

‘Iedereen heeft recht op een goede, betaalbare en duurzame woning’

Alex Boekhorst werkt al 15 jaar bij Woonstede. “Ik ben begonnen als medewerker vastgoed en doorgegroeid naar adviseur vastgoedsturing. Vanaf 1 januari 2019 ga ik de functie beleidsmedewerker Vastgoed vervullen. Woonstede is altijd in beweging, het is een ambitieuze organisatie”. Door steeds meer externe invloeden, zoals wet- en regelgeving, vinden er veel ontwikkelingen binnen Woonstede plaats.

Woonstede is een corporatie met 9.400 woningen in de gemeente Ede en Scherpenzeel. Daarnaast voert Woonstede het beheer uit van 800 sociale huurwoningen van Plicht Getrouw en 75 Verenigingen van Eigenaren (VvE). Woonstede houdt zich bezig met het verhuren en het beheer van woningen en het laatstgenoemde in de breedste zin van het woord. Alex vertelt: “Langzaam breidt mijn functie uit en krijg ik ruimte om nieuwe ontwikkelingen te volgen, zowel intern als extern. Zo ben ik lid van het netwerk NEN 2767, de Aedes Benchmark en verschillende platforms. Ik zie belang bij het regelen van zaken voor corporaties”.

Brand- en vluchtveiligheid

Woonstede wilde op korte termijn 23 complexen waar senioren wonen, laten controleren op het voldoen aan de eisen voor brand- en vluchtveiligheid. Helix is gevraagd deze 23 complexen te inspecteren en de brand- en vluchtveiligheid te controleren. In de uitvoeringsfase gaat Helix vervolgens de uitvoering van de werkzaamheden begeleiden en controleren.

Opstellen van beleid

Tegelijkertijd heeft Woonstede een nieuw brandveiligheidsbeleid opgesteld en is er gezamenlijk gekeken naar de kaders. Bij dit proces zijn de Veiligheids- en gezondheidsregio Midden-Hollland (VGGM,), Omgevingsdienst Gelderse Vallei (ODDV), de verzekeraar en adviesbureaus Helix en Nieman betrokken. Er wordt besproken wat Woonstede wel doet, wat niet en wanneer? Alex licht toe: “Woonstede wil in eerste instantie de vluchtveiligheid van haar complexen borgen en daarna bekijken wat er tijdens planmatig en/of groot onderhoud uitgevoerd kan worden. Alle belangrijke belanghebbenden zijn in dit proces betrokken, dit kost dus tijd. Hierna wordt gezamenlijk een plan van aanpak uitgewerkt. In dit plan wordt het brandveiligheidsbeleid vertaald naar (jaarlijkse) realistische afspraken en acties. Vragen als “Hoe gaan we de complexen inspecteren, hoe borgen we dit en hoe wordt het brandveiligheidsbewustzijn van de bewoners verhoogd?” worden hierin beantwoord.

Om de samenwerking te bekrachtigen gaan Woonstede, VGGM (brandweer) en de ODDV (gemeente) een intentieovereenkomst ‘Samen brandveilig’ ondertekenen.

Veilig wonen

De missie van Woonstede is dat iedereen heeft recht op een goede, betaalbare en duurzame woning. Alex vult dit aan, hij zegt: “Woonstede wil mensen in de Food Valley met een laag inkomen of een middeninkomen, kwetsbare groepen, starters en senioren, gezinnen en alleenstaanden een goed onderhouden woning in een plezierige en veilige woonomgeving bieden. De leefomgeving moet schoon, heel en veilig zijn en de woonlasten zo laag mogelijk, in het bijzonder voor de laagste inkomensgroep”. Woonstede vindt veilig wonen, zoals de meeste corporaties, dus erg belangrijk en wil dit concreet maken. Eén van de doelen is dat 25% van de woningvoorraad van Woonstede in 2022 volgens de nieuwste normen sociaal, technisch en fysiek volledig veilig is. Brandveiligheid valt onder technische veiligheid, net als asbestveilig en constructieve veiligheid. Onder fysiek veilig valt bijvoorbeeld de toegankelijkheid van de woning.

Betrokkenheid van de bewoners

Als adviseur Vastgoedsturing bij Woonstede wil Alex graag mensen met ‘lagere inkomens’ ondersteunen en ook echt iets aanbieden. Hij zegt: “Wij proberen de huurders steeds meer bij projecten te betrekken door bijvoorbeeld keuzemogelijkheden wat betreft verduurzaming aan te bieden. Als organisatie willen we deze mensen een thuis bieden, een eigen paleis en daarom laten we hen participeren daar waar mogelijk.” Alex is de aangewezen persoon die advies geeft over de samenwerking met andere partijen.

De drie veiligheidsaspecten die Alex noemt zijn: brand, asbest en constructieve veiligheid. “Weet je wat het is”, zegt Alex, “Tegenwoordig moeten mensen steeds langer zelfstandig wonen, de kans dat er iets gebeurt wordt velen malen groter. Woonstede kijkt nu bijvoorbeeld of we huizen gasloos kunnen maken zodat de kans op gasexplosie of brand kleiner wordt“. Bewoners moeten volgens Alex ook een eigen verantwoordelijkheid houden, maar zo stelt hij wel: “Natuurlijk willen wij wel zorgen dat het risico op een ongeluk zo klein mogelijk blijft”.

Constructieve veiligheid, asbest en brandveiligheid

Woonstede heeft naar eigen zeggen de constructieve veiligheid redelijk goed in haar grip. De afgelopen jaren zijn er verschillende complexen aangepakt. Het asbest wordt op een natuurlijk moment verwijderd en alle asbestdaken worden voor 31 december 2024 verwijderd conform de wet.

De brandveiligheid wordt fasegewijs aangepakt. Er wordt gekeken naar het risico en de impact. De afweging wordt gemaakt of het wel of niet kan. Alex vertelt: “Risico-matrixen worden steeds meer gemaakt. Natuurlijk zijn wij hier bij Woonstede ook continu mee bezig. Zo wordt er momenteel een 100% inspectie bij woningen uitgevoerd. We nemen alles van alle woningen op. Dit zetten we vervolgens in een open BIM-structuur waar je dan 3D kan zien wat wel en niet goed is. Verder liggen bij Woonstede van alle gebouwen alle omgevingsvergunningen voor brandveiligheid paraat en de logboeken zijn actueel. Ook hebben wij bij Woonstede van de daken een actueel beeld waar asbest aanwezig is”. Deze informatie is goed op orde.

Prioritering

Woonstede probeert zoveel mogelijk te combineren qua inventarisatie en onderzoek om bewoners zo weinig mogelijk te belasten. Waarom deze werkwijze? Alex is daar erg stellig over: “Bewoners vinden het niet prettig wanneer wij vaak komen inspecteren. Ze hebben wel genoeg van al die binnenkomers: Energie, asbest, brandveiligheid, vooropname, en soms zelfs de wet- en natuurbescherming. Al die onderzoeken moeten vooraf plaatsvinden voordat wij wat kunnen doen. Allemaal individueel, het zijn allen specialisten.“

Woonstede houdt alle ontwikkelingen bij en is daarin koploper. Alex zegt: “Wij willen ontwikkelingen bijhouden en zorgen dat wij de risico’s goed kunnen beheersen. Koploper, zo willen we het ook niet noemen. Je wilt gewoon goed beheer doen voor het woningbezit en kijken hoe we risico’s kunnen beheersen.

Risicomatrix

Risico’s en problemen worden door Woonstede zowel acuut als systematisch aangepakt. Alex geeft aan: “We bekijken wat er aan de hand is en doen eventueel aanvullend onderzoek. We pakken een probleem dus acuut op. Maar we gaan niet als een gek rennen. We beantwoorden de vraag eigenlijk direct, maar gaan daarna wel systematisch aan de slag.”

In de risico-matrix van Woonstede worden alle risico’s benoemd. Deze worden één keer per jaar geëvalueerd en bijgewerkt. Bijvoorbeeld: komen er risico’s bij of kunnen er risico’s vervallen omdat Woonstede deze nu onder controle heeft?

Alex sluit af: “Ik ben trots wanneer iets geslaagd is. Wanneer ik ergens aan begin en het goed afrond. Het is toch leuk als je met een goed gevoel op het resultaat kunt terugkijken. Brandveiligheid is natuurlijk een lang traject, dus dan ben je daar ook best lang mee bezig. Ik geef gevraagd en ongevraagd advies, dat maakt het ook leuk. Mijn tip voor alle medewerkers in de vastgoed- en corporatiewereld; Maak het jezelf niet te moeilijk en hou het simpel. Kijk naar de kansen en het effect.”.

Ede, 18 september 2018.