Nieuws

Sturen op data

Uit diverse onderzoeken (o.a. van de Nederlandse Vereniging voor Doelmatig Onderhoud (NVDO)) blijkt dat in Nederland jaarlijks meer dan 30 miljard euro benodigd is voor het onderhoud van de gebouwde omgeving. De verdeling vastgoed vs. infra is ongeveer gelijk, dus in beide sectoren 15 miljard euro. In de periode na 2000 is over het algemeen fors minder uitgegeven aan onderhoud. Door uitgesteld onderhoud en prijsstijgingen kunnen de vermelde bedragen dus nog behoorlijk toenemen. Hierbij stopt de snelle analyse. Aanvullende benchmark gegevens en betere definities in bijvoorbeeld de herziene NEN 2660 (ordeningsregels) zullen meer betrouwbare informatie per deelsector geven. In 2017 is bij het vaststellen van de NEN2767-1 wel gezorgd voor uniformiteit in de systemendecompositie van vastgoed- en infraobjecten. De NEN2660-1996 is daarin leidend geweest. Hiermee is een bouwdeel bij een vastgoedobject gelijk aan een bouwdeel bij een infra object.

Digitalisering

Door de grote mate van digitalisering binnen vastgoedbeheer en -exploitatie wordt het steeds aantrekkelijker om te sturen op data. Systemen kunnen voor de opslag en analysemogelijkheden van data een grote rol spelen, maar blijven altijd een middel. Zo’n systeem maakt e.e.a. overzichtelijk, maar zonder data kan er niet gestuurd worden. Voor het genereren van de juiste data is het dan ook noodzakelijk om te kijken naar de visie van een organisatie.

Deze visie bevat vaak vastgoed gerelateerde doelstellingen van een organisatie. Hierin kan bijvoorbeeld staan dat het vastgoed van goede kwaliteit, efficiënt bruikbaar of toekomstbestendig moet zijn. De vertaling van deze doelen naar beleidsdocumenten zoals een strategisch vastgoedplan en een onderhoudsbeleid is een mooie eerste stap om kaders te scheppen. In het strategische voorraadplan bepaal je of je een object behoudt of af gaat stoten. Het onderhoudsbeleid geeft aan, aan welk onderhoudsniveau het object moet voldoen. Vanzelfsprekend is het niveau van onderhoud op een te behouden object hoger dan een object wat afgestoten wordt.

Huidige status

Als je ergens op wilt sturen moet je duidelijk maken wat de huidige status is. Binnen de processen van de organisatie ga je de noodzakelijke data verzamelen. Dit kan door middel van het uitvoeren van inspecties (bij voorkeur genormeerd) maar ook door het vastleggen van correctief en preventief onderhoud in een systeem. Inspectiemethodieken als NEN2767, rvbBOEI, NEN3140 etc. leveren een grote hoeveelheid data. Organisatie specifieke aandachtspunten leg je vooraf vast in een inspectieprotocol. Hierin beschrijf je o.a. WAT je wilt inspecteren.

Door gegenereerde data te analyseren zou je onderdelen, kosten, kwaliteiten etc. met elkaar kunnen vergelijken. Daarvoor is het noodzakelijk om definities helder te stellen. Het onderwerp onderhoudskosten is daar een mooi voorbeeld van. Wanneer je spreekt over correctief en preventief onderhoud kun je daar een m2 tarief aan koppelen. Vervolgens kun je objecten vergelijken op kosten. De kosten voor storingen delen door het aantal m2 geeft hiervoor een getal voor vergelijking. Zonder heldere definitie van correctief onderhoud en een onderzoek naar het archetype vastgoed zegt dit getal echter niets. Voor het uitvoeren van de juiste vergelijking heb je dus behoorlijk wat data nodig waarbij het genereren lange tijd in beslag kan nemen.

Kennissessie

Vrijdag 8 maart mochten wij Koëter vastgoed adviseurs ontvangen voor een kennissessie in Gouda. Koëter vastgoed adviseurs is een onafhankelijk adviesbureau op het gebied van vastgoed. Jaarlijks is Koëter vastgoed adviseurs verantwoordelijk voor meer dan € 60 miljoen aan uit te voeren onderhoud. De kostenkengetallen die uit het in te kopen onderhoud voortvloeien worden al meer dan 30 jaar bijgehouden in een gedetailleerde database. Deze kostenkengetallen worden door de woningcorporaties als de ongebroken norm voor vastgoedwaardering gehanteerd. Hierover is meer te lezen op de website van Koëter vastgoed adviseurs.

Sander Koëter heeft al sinds lange tijd data verzameld in een systeem dat het vergelijken van o.a. onderhoudskosten goed mogelijk maakt. Uit de data is bijvoorbeeld te herleiden dat het onderhoud van een badgeiser in een eengezinswoning, gebouwd na 1990 met een vlak dak €69,- per jaar kost. Vanuit de eerder gestelde 30 miljard is dit een mooi detailniveau. Koëter levert hiermee een serie mooie producten welke van input zijn voor taxaties, contractvorming, exploitatiekosten analyse etc. Vanuit Helix is het waardevol om te zien dat de data die wij genereren in inspecties bijdraagt aan een vergelijking op de verschillende niveaus van aggregatie. Wij zien in Koëter vastgoed adviseurs dan ook een mooie partner voor verdere samenwerking.