NEN 8026 Instandhoudingplannen

Voor een duurzame instandhouding van uw vastgoed is het cruciaal om een actueel en integraal inzicht te hebben in mogelijk aanwezige risico’s, noodzakelijke en gewenste maatregelen voor instandhouding en de kosten. Door een ‘gewone’ meerjarenonderhoudsplanning (MJOP) voor onderhoud te verrijken met facultatieve maatregelen en (duurzaamheids-)ambities voor instandhouding (zoals o.s. ook is aangegeven in NEN 2767 deel 1 bijlage C) ontstaat een integraal ’Instandhoudingsplan (ISHP) voor de korte en langer termijn. Hierdoor kunt u als vastgoedeigenaar weloverwogen (investerings-)beslissingen nemen voor de levenscyclus van uw vastgoed. Dit in relatie tot de waarde die u wilt realiseren met uw vastgoed en afgestemd op uw vastgoedstrategie en beleid voor de komende jaren. Precies wat u nodig heeft vanuit het gedachtegoed van NEN-ISO 55000 voor Assetmanagement.

NEN 8026 Methodiek

De norm NEN-ISO 55000 voor Assetmanagement geeft als systeemnorm richting aan organisaties voor het realiseren van waarde met uw vastgoed (assets). In aansluiting hierop heeft Koninklijke NEN met de markt en bijdrage van Helix Advies de NEN 8026 ontwikkeld; Methodiek voor het waardegestuurd in stand houden van assets in de gebouwde omgeving. Deze norm biedt assetmanagers handvatten om invulling te geven aan de instandhoudingseisen en -concepten in relatie tot de assetmanagementdoelstellingen. Het helpt bij het vaststellen van de waarde aspecten voor asset waarop de organisatie wil sturen en het prioriteren daarvan in een Waardekompas.

Hierbij moet ook rekening gehouden worden met diverse ontwikkelingen en veranderingen die betrekking hebben op leefomgeving & maatschappij en kosten & baten. Dit geeft richting aan de integrale plannen die moeten worden gemaakt voor onderhoud, modificaties, modernisaties, functionele aanpassingen, vervangingen, bewaking, redundantie, het op voorraad hebben van reserveonderdelen, incidentmanagement, compliance, schouwen, enzovoorts. Op die wijze kan de assetmanagement organisatie de assets doelmatig, duurzaam en kosteneffectief beheren en risico’s beheersen gedurende de gebruiksfase.

Integraal Instandhoudingsplan (ISHP)

Zonder een integraal in- en overzicht in de onderhouds- en investeringsbehoefte voor de instandhouding op langere termijn is het realiseren van de vooraf bepaalde waarden nauwelijks mogelijk. Door alleen te focussen op onderhoud worden kansen voor bijvoorbeeld investeren in verduurzaming en/ of verbetering gemist. Dat neemt niet weg dat de basis van een (D)MJOP op basis van NEN 2767 Conditiemeting een goede basis is die verder benut kan worden om te komen tot integraal inzicht. Als basis voor het opzetten van een ISHP in relatie tot de vastgoedstrategie en het beleid voor instandhouding, wordt eenzelfde softwaresysteem gebruikt als voor een MJOP. Aanvullende (facultatieve) inventarisaties, technische risico inspecties, specialistische onderzoeken en maatwerk adviezen, zoals hierna is aangegeven, als ook kosten voor regulier jaarlijks onderhoud, maken het inzicht in de instandhouding- en investeringsbehoefte voor de korte (1 tot 3 jaar) en lange termijn (40 jaar) compleet.

Brandscan en maatwerk adviesrapportages brandveiligheid;
Toetsing voldoen aan wet- en regelgeving, normen en voorschriften;
Preventief- en inspectief onderhoud conform eisen, onderhoudsvoorschriften en SLA prestatie-eisen;
Energie prestatie gebouw (EPG) onderzoek.
Maatwerkadvies advies voor woningen en of utiliteitsbouw (NTA 8800);
FMECA en/ of Installatie performancescan installaties;
Energietransitie mogelijkheden voor CO2 reductie en maatwerk adviesrapportages;
Asbest- en legionella onderzoek en opstellen beheerplannen;
Onderzoek Chroom 6 en zware metalen;
Dak veiligheid- en wateraccumulatie onderzoek;
ARBO risico-inventarisatie en inspectie veiligheidsaspecten (veiligheidsrisico i.r.t. Zorgplicht Woningwet);
Binnenmilieu (lucht)kwaliteitsonderzoek (bacteriologische agentia);
Constructief onderzoek;
Bouw pathologische gebreken en risico onderzoek (oorzaak gebreken) en hersteladvies rapportages;
Oppervlakte bepalingen gebouwen en/ of ruimten conform NEN 2580 (meetrapportages);
Bodem(kwaliteit)onderzoek;
Flora en fauna onderzoek en analyses.

Keuzes maken!

Het is niet altijd zinvol om een volledig ISHP op te stellen. Vooraf moet vast staan wat de korte en lange termijn verwachting en de assetstrategie is van de vastgoedobjecten in de porfolio. Het maken van een ISHP is namelijk geen doel op zich. Wanneer de verwachting is dat een vastgoedobject op termijn uit de portfolio gaat (Afwaarderen vanwege sloop, verkoop o.a.) is het niet meer van belang om informatie te verzamelen t.b.v. van de lange termijn maar is wel een asbestinventarisatie nodig.

Wanneer juist plannen zijn om op te waarderen door verduurzaming en functieverbetering (transitie) is het van belang om een zo integraal mogelijk inzicht te hebben. Dit is van belang om goede afwegingen te kunnen maken over de haalbaarheid van de investeringen die nodig zijn naast het onderhoud. Hierbij zijn ook de organisatorische mogelijkheden van invloed op de haalbaarheid en de wijze waar de samenwerking met externe partijen is vormgegeven als (regie)organisatie.

Meerwaarde ISHP

Wanneer vastgoedobjecten voor langere tijd in gebruik zullen zijn is het voor zowel de strategie consolideren als opwaarderen zinvol om een zo integraal mogelijk inzicht te hebben. De vastgoedorganisatie is dan beter in staat is om prioriteiten te stellen en beslissingen te nemen over kwaliteit/prestaties, risico’s en kosten. Beslissingen worden dan beter afgestemd op de korte en lange termijn visie van de organisatie en de vastgoedstrategie en het beleid. De momenten van onderhoud kan slim worden gecombineerd met vervangingen en investeren in verbetering, verduurzaming, energiebesparing, de energietransitie, circulariteit, klimaatadaptatie en/ of de biodiversiteit. De integraal gevulde database met kostengegevens biedt de mogelijkheid om diverse dwarsdoorsnedes te maken welke inzicht geven in bijvoorbeeld:

Kostenontwikkelingen op korte termijn en in de tijd = kosten vergelijken met andere gelijkwaardige en vergelijkbare kostengegevens (benchmark kosten per m2 bruto vloeroppervlak of per wooneenheid) voor instandhouding.
Trend- en patronenanalyse = waar zitten de kosten en hoe komt dat? Wat kan eraan gedaan worden om de kosten te verlagen, te beheersen en mogelijk in de toekomst te voorkomen? Waar ‘moet’ worden geïnvesteerd en waarom is dat gewenst c.q. nodig?

Onze expertise

Binnen het team van goed opgeleide gecertificeerde inspecteurs en adviseurs is alle expertise in huis om naast de NEN 2767 Conditiemetingen en opstellen MJOP’s ook de aanvullende inventarisaties en inspecties, specialistische onderzoeken en maatwerk adviezen uit te voeren. Onze adviseurs zijn in staat om deze informatie vervolgens samen te brengen tot een ISHP in ons eigen of uw beheersysteem. Samen met uw eigen medewerkers werken we vervolgens, afgestemd op uw instandhoudingsstrategie, een concreet instandhoudingsplan inclusief een taakstellend budget voor de eerstkomende jaren uit. Dit inclusief een doorkijk in de ontwikkeling van kwaliteit en kosten voor de jaren daarna.

Referentie lopende opdrachten:

COA
GVB
MBO Rijnland

Referentie eerder uitgevoerde opdrachten:

SEIN
UWV
ZOWonen
COA
GVB